Nuestra calculadora muestra el ingreso antes de impuestos, y es una decisión deliberada: el tratamiento fiscal depende de tu país, tu estado, cómo uses la propiedad y tus demás ingresos. Esta guía explica las ideas principales en lenguaje sencillo para anfitriones en Estados Unidos, con base en publicaciones del IRS. Es una introducción, no asesoría fiscal, y las reglas pueden cambiar; lee las páginas vigentes del IRS que se mencionan o consulta a un profesional de impuestos calificado.
La calculadora resta la comisión de la plataforma y tus costos fijos mensuales del ingreso bruto. No resta impuesto sobre la renta, impuesto de trabajo por cuenta propia ni el efecto de la depreciación y las deducciones. Si la calculadora muestra $1,721 al mes, son unos $20,652 en doce meses idénticos, pero lo que conservas depende de cómo se declare el ingreso. Trata el resultado como una cifra operativa antes de impuestos.
La Publicación 527 del IRS (Residential Rental Property) explica que si rentas una propiedad que también usas como vivienda durante menos de 15 días en el año, no incluyes esa renta en tus ingresos, y tampoco puedes deducir gastos de alquiler de esa actividad. Por ejemplo, una persona que renta su casa 10 noches a $300 por noche durante un evento local recibe $3,000, y bajo esta regla esa cantidad no se declara como ingreso. Cuando la renta llega a 15 días o más, se aplican las reglas normales. Consulta la publicación vigente para ver los detalles y condiciones antes de apoyarte en esta regla.
La Publicación 527 indica que usas una unidad como vivienda si tu uso personal supera lo mayor entre 14 días o 10% de los días que la rentas a otros a precio justo de mercado. Un ejemplo: rentas una cabaña de vacaciones 200 días. El 10% de 200 es 20, y 20 es mayor que 14, así que el límite es 20 días. Si tu familia se queda 25 días, superaste el límite y la propiedad cuenta como vivienda ese año, lo que limita los gastos que puedes deducir. Si se queda 18 días, quedaste por debajo. Los días en que trabajas prácticamente a tiempo completo en reparar o mantener la propiedad generalmente no cuentan como uso personal, pero lee la publicación para las definiciones completas.
El ingreso por rentas se declara por lo general en el Schedule E (Supplemental Income and Loss). Sin embargo, la Publicación 527 explica que si prestas servicios sustanciales principalmente para comodidad de tus huéspedes, como limpieza regular durante la estadía o servicio de camarera, la actividad puede tratarse como negocio y declararse en el Schedule C (Profit or Loss From Business). En ese caso quizá debas además el impuesto de trabajo por cuenta propia mediante el Schedule SE. La Publicación 925 (Passive Activity and At-Risk Rules) enumera una excepción para rentas en las que el periodo promedio de uso por el cliente es de 7 días o menos: esa renta no se trata automáticamente como actividad pasiva de alquiler. Muchas estadías cortas duran menos de 7 días en promedio, así que esto importa para el hospedaje tipo Airbnb. Si una limpieza entre estadías cuenta como servicio sustancial depende de los hechos, y las publicaciones del IRS explican la distinción. Es el tipo de pregunta en que una consulta breve con un profesional de impuestos vale la pena.
Para alquileres inmobiliarios ordinarios, la Publicación 925 describe una asignación especial de hasta $25,000 de pérdida para quienes participan activamente, que se reduce a medida que sube el ingreso bruto ajustado modificado. Si tu renta corta cae en la excepción de 7 días de promedio, esas reglas específicas de alquiler se sustituyen por las pruebas generales de actividad pasiva, como si participas materialmente. No supongas que una pérdida compensará tu salario sin comprobarlo.
El impuesto sobre la renta es solo una capa. Muchas ciudades, condados y estados cobran impuestos de hospedaje u ocupación sobre estadías cortas; en algunos lugares la plataforma los cobra y paga por el anfitrión, y en otros el anfitrión debe registrarse y remitirlos. Son impuestos locales, así que este sitio no indica tasas. Pregunta a tu oficina local de impuestos o licencias qué aplica a tu dirección.
Usa la calculadora para decidir si la cifra mensual es atractiva y luego redúcela por impuestos según tu situación. Si tu neto estimado es $1,721 y piensas apartar una parte para impuestos, habla con un contador sobre el porcentaje adecuado en lugar de usar una regla de internet. Para el lado de los costos, mira los costos que se olvidan, y para el de ingresos, cómo estimar tus ingresos.
Fuentes primarias: IRS Publication 527, Residential Rental Property (irs.gov/publications/p527) e IRS Publication 925, Passive Activity and At-Risk Rules (irs.gov/publications/p925). Este artículo es educación general y no es asesoría fiscal, legal ni financiera.