Casi todos los anfitriones nuevos estiman sus ingresos igual: miran el precio por noche, imaginan un calendario casi lleno, multiplican y se quedan contentos con el resultado. El problema es que así se ignora casi todo lo que hay entre una reserva y el dinero que realmente te queda. Esta guía recorre un método más ordenado, con la misma aritmética de nuestra calculadora gratuita, para que puedas seguir cada paso a mano y entender por qué sale cada cifra. Todas las cifras están en dólares estadounidenses (USD), porque la calculadora usa los valores de ejemplo en dólares.
La calculadora usa un mes fijo de 30 días. Los meses reales tienen entre 28 y 31 días, pero una longitud fija facilita revisar las cuentas. Si quieres más precisión, multiplica el resultado final por los días reales del mes y divide entre 30. Para planear, esta simplificación casi nunca es la mayor fuente de error. Tu suposición de ocupación sí lo es.
La tarifa por noche es lo que paga el huésped por cada noche, antes de la tarifa de limpieza y de las comisiones. No uses el precio de tu mejor fin de semana. Piensa en el promedio de un año normal: días entre semana, fines de semana, semanas lentas y semanas fuertes. Una forma sencilla de obtener una cifra defendible es mirar varios anuncios parecidos al tuyo (mismo tamaño, zona y comodidades) y anotar cuánto cobran en fechas ordinarias, no en feriados. En el ejemplo usamos $145 por noche, que es una cifra ilustrativa y no una afirmación sobre ningún mercado.
La ocupación es el porcentaje de noches del mes que realmente se reservan. Un anuncio nuevo suele arrancar despacio porque todavía no tiene reseñas. Los mercados con temporadas cambian mucho entre verano e invierno. En el ejemplo usamos 65%, lo que da 30 x 0.65 = 19.5 noches ocupadas. Si dudas, corre la calculadora con un valor bajo y uno alto y observa el rango, en lugar de quedarte con una sola cifra.
Los huéspedes suelen pagar una tarifa de limpieza por cada estadía. La calculadora supone una estadía promedio de 4 noches, así que 19.5 noches ocupadas equivalen a 19.5 / 4 = 4.875 estadías. Con una tarifa de limpieza de $80, son 4.875 x $80 = $390. Si tu estadía promedio real es de dos noches, tendrás más estadías y más ingresos por limpieza, pero también más costo de limpieza. Lo vemos en la guía de costos que se olvidan.
Las plataformas de reservas cobran por su servicio. La estructura de la comisión y quién la paga puede variar según la plataforma y el tipo de cuenta, y las reglas cambian, así que consulta la página de tarifas vigente de la plataforma en lugar de confiar en una cifra de un blog. La calculadora la trata como un solo porcentaje sobre el ingreso bruto. Con una comisión de 3% en el ejemplo, un ingreso bruto de $2,827.50 + $390 = $3,217.50 pierde unos $96.53 y quedan unos $3,120.97.
Los costos fijos son lo que pagas aunque nadie reserve: hipoteca o alquiler, servicios, internet, seguro, suministros y suscripciones. Con $1,400 en el ejemplo, el ingreso neto estimado es $3,120.97 - $1,400 = unos $1,721 al mes, antes de impuestos sobre la renta.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Noches ocupadas | 30 x 65% | 19.5 |
| Ingreso por renta | 19.5 x $145 | $2,827.50 |
| Estadías | 19.5 / 4 | 4.875 |
| Ingreso por limpieza | 4.875 x $80 | $390.00 |
| Ingreso bruto | suma de ambos | $3,217.50 |
| Comisión de plataforma | 3% del bruto | $96.53 |
| Costos fijos | los ingresas tú | $1,400.00 |
| Ingreso neto mensual | bruto - comisión - fijos | $1,720.97 |
Una sola cifra esconde lo frágil que puede ser. Cambia un dato a la vez y observa qué pasa, con el mismo ejemplo:
En este ejemplo, cada punto porcentual de ocupación vale unos $48 al mes. Es una regla útil para contrastar con tu caso: los 20 puntos entre 45% y 65% de ocupación valen casi $960 al mes, más que toda la diferencia entre una tarifa de $145 y una de $160.
Corre la calculadora con tus propias cifras tres veces: prudente, esperada y optimista. Si el caso prudente todavía cubre tus costos, el plan tiene margen. Si no, conviene investigar más los supuestos o la propiedad antes de comprometer dinero. Para decidir entre rentar por noche o por año, sigue con la comparación de renta corta y larga. Este artículo es educación general, no asesoría financiera, fiscal ni legal.